L'achat en viager
Le droit français offre deux possibilités pour acheter un bien immobilier :
- L’achat comptant : Règlement total chez le notaire, la somme versée provenant d’un capital d’épargne et/ou d’un crédit.
- L’achat en viager : Comme pour une vente « classique », il se matérialise par un acte notarié. La différence est que le prix payé se compose généralement d’un bouquet (versement initial) et d’une rente par nature viagère.
La difficulté principale d’un achat en viager consiste à définir les modalités financières de la transaction et répondre aux questions suivantes :
- Comment déterminer le prix du bouquet,
- Comment calculer le montant de la rente.
Il convient de rappeler qu’un achat immobilier en viager reste un achat immobilier….
Il faut donc procéder par étape :
Estimer la valeur vénale libre (VVL) du bien
C’est-à-dire, à quel prix ce bien pourrait être vendu dans le cadre d’une vente classique. Pour ce faire, il faut travailler avec les professionnels du secteur (notaires, agents immobiliers) et étudier le marché local, notamment par le biais des journaux d’annonces.
Etudier le marché local des transactions immobilières
Il convient de vérifier si la localisation du bien est dans une zone à potentiel achats/ reventes et si son prix estimé (VVL) est conforme au marché moyen local.
Exemple : si un bien est estimé à une valeur de +/- 1 000 000 € mais que le marché local moyen est de 250 000 €, nous déconseillons cet investissement. En effet, le risque encouru est la difficulté de revente du bien, ce qui est préjudiciable à ce modèle économique.
Contrôler l’état général du bien
Devenant propriétaire, il est essentiel d’anticiper de futurs travaux et/ou remise aux normes (études sur les comptes-rendus de copropriété s’ils existent). Il nous faut connaitre aussi avec précision le budget de chauffage, etc. Dans tous les cas, nous ne sommes pas favorables à l’achat de biens nécessitant de gros travaux et nous excluons de fait les épaves thermiques.
Une fois ces étapes terminées, vous pouvez discuter des modalités financières pour l’acquisition.
Pour ce faire, il est important de rappeler ce qui est prévu par le Code Civil :
L’article 1964 du CC
Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.
Tels sont le contrat d’assurance, le jeu et le pari, le contrat de rente viagère.
Concept viager mutualisé
L’article 1976 du CC (Créé par Loi 1804-03-10 promulguée le 20 mars 1804)
La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.
Ces deux articles résument bien ce qu’est un contrat viager. C’est-à-dire qu’il résulte d’un accord librement consenti par les deux parties et que chacune d’elles assume le risque de gain ou de perte.
De même, contrairement à ce qu’affirment de nombreux professionnels du secteur, il n’existe pas de barème officiel calculant le bouquet et la rente. Nous disposons simplement d’outils qui permettent de mieux les appréhender.
Concrètement, il faut lors des discussions avec les vendeurs estimer leurs besoins en capital (immédiat) et en rente afin qu’ils puissent améliorer leur train de vie.
D’une façon ou d’une autre, il faut parvenir à un équilibre entre la Valeur Occupée du bien correspondant au cumul estimé des rentes à verser plus le bouquet et l’estimation de la Valeur d’Usage. Ce total doit être plus ou moins équivalent à la Valeur Vénale Libre du bien estimé le jour de la signature de l’acte notarié. En résumé VO + VU = VVL
De ce qui précède, il ressort qu’un achat en viager est largement plus complexe qu’un achat classique et qu’il vaut mieux passer par un professionnel afin d’optimiser au mieux ce type d’investissement. Un professionnel sera habitué à ce genre de négociations et saura aussi éviter les mauvais investissements car il achètera de façon raisonnée en évitant les « coups de cœur » propices aux achats émotionnels rarement pertinents.
Les risques inhérents au viager
Sur l'immobiler
La conclusion définitive de l’acquisition se faisant au décès du vendeur qui peut arriver après de nombreuses années, il ne faut pas négliger le risque de décote du bien dans le temps.
Par ailleurs, en viager occupé, le bien peut éventuellement se dététriorer au cours du temps, nécessitant ainsi des travaux de remise en état à sa libération.
La durée de paiement de la rente
Même si on tient compte de l’espérance de vie du vendeur (table de mortalité), le risque JEANNE CALMENT est toujours possible. Il faut remarquer que l’espérance de vie des rentiers est supérieure à celle des autres retraités. Si le vendeur devient plus que centenaire le prix à payer pour le bien peut devenir exorbitant.
Le paiement de la rente
Il est toujours possible que la situation financière de l’acheteur se détériore, rendant le paiement de la rente compliqué voire impossible. Dans ce cas, le vendeur peut juridiquement et facilement récupérer la propriété de son bien et conserver à titre de dédommagement l’intégralité des sommes perçues.
Les solutions pour limiter les risques : la mutualisation
Pour un investisseur particulier souhaitant mutualiser les risques du viager, il faut à minima acheter plusieurs dizaines de biens. Pour ce faire, il faut disposer de moyens personnels importants ou passer par des «véhicules» d’investissements spécialisés sur ce marché.
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A chaque libération de bien, un « véhicule » d’investissements mettra en place une stratégie de réinvestissement pour acquérir d’autres biens. Etant à la fois vendeur et acheteur, il ne sera que peu affecté par les fluctuations du marché de l’immobilier.
La durée de paiement de la rente
Ce risque, certainement le plus important, est réduit de manière importante par la mutualisation qui, par principe, mélangera des vendeurs potentiellement centenaires avec d’autres qui malheureusement auront moins de chance. Ce mix permet d’anticiper une durée moyenne de paiement des rentes. Pour un âge moyen des vendeurs de 80 ans et en tenant compte du D.U.H. (Droit d’Usage et d’Habitation), celle-ci serait inférieure à 10 ans.
Le paiement de la rente
Le «véhicule» d’investissement doit être en capacité d’assurer, via son modèle économique d’achats et de reventes, une trésorerie suffisante pour assumer :
- Le versement des rentes
- Les frais périphériques (taxes foncières, assurances, gestion du parc immobilier…..).
Le choix du «véhicule» d’investissement est également très important. Il peut prendre la forme juridique d’une SCPI, d’une SCI, d’une SA, d’une SAS, d’une SICAV d’une Limited, etc…..
OG2I préconise le statut juridique de la S.C.A. (Société en Commandite par Actions) afin d’assurer le plus de transparence possible et aussi de limiter au mieux les risques des investisseurs.
Pourquoi une S.C.A. ?
- Le gérant (associé commandité) assume les risques de gestion de façon solidaire et indéfinie : il est responsable sur ses biens propres des dettes de la société.
- Le gérant, de fait, croit en son modèle économique et en assume financièrement les risques.
- Les investisseurs (associés commanditaires) ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports : responsabilité limitée.
- Obligation légale d’un Conseil de Surveillance (même pouvoir qu’un commissaire aux comptes) composé uniquement d’investisseurs.
D'autres avantages non négligeables du viager mutualisé
Fiscalité (en 2022)
ous achetez des actions, vous serez donc soumis en cas de plus-values à l’imposition sur les valeurs mobilières. Cette Imposition est nettement plus favorable que celle appliquée sur les plus-values immobilières.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client. Il est susceptible d’être modifié ultérieurement.
Flat tax sur les plus-values
La plus-value imposable est soumise à un prélèvement forfaitaire unique (PFU ou FLAT TAX) comprenant les prélèvements sociaux.
Option pour le barème progressif
Le contribuable peut opter pour l’imposition au barème progressif, mais cette option concerne l’ensemble de ses revenus et plus-values. Il bénéficie alors de l’abattement pour « durée de détention » ainsi que de l’abattement majoré mais seulement pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018.
Liquidité
Un investissement immobilier direct n’est pas fractionnable en cas de besoin de trésorerie. A contrario, il est plus facile de récupérer une partie de son capital quand celui-ci est composé de valeurs mobilières (actions).